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不動産コラム

②住み替えの流れ【住み替えマニュアル】

住み替えとは、現在住んでいる家から
新しい住まいへと住む場所を変えることです。
しかし持ち家の場合は売却も必要になります。
ここでは、現在の住まいの売却と新居探しを
同時進行で進めるイメージで一連の流れを解説します。

資金計画を立てる

まずは、住み替えが可能かどうか、
資金的に見当をつける必要があります。

ポイントは、
●新居の購入価格
●現在の家の売却価格
の2点です。

新居の購入価格は、希望する家が
おおよそいくらくらいなのか、あるいは
特定の家をモデルにして価格を想定します。

現在の家の売却価格は、不動産会社
（新居の購入に関係する不動産会社ならなお可）に
査定を依頼し、いくらくらいなら売却可能なのか、
または下取り価格の提示をしてもらいます。

現在の家のローン残高がある場合は、
その金額との関係で売却が可能か、
新居のローンと含めて審査が可能か、
不動産会社や金融機関と相談して判断します。

現在の家の売却と新居の決定

資金計画が可能であれば、現在の家の
売却と新居の決定を進めます。
現在の家の売却は、売り出し価格を決め、
不動産会社と仲介契約を結び、
販売をスタートします。

新居の決定は、希望する新居を特定し、
申し込み、ローン事前審査、売買契約へと進みます。
（新居のタイプや不動産会社のスタイルによって変わります）

売却が決定したら、決済・引き渡しの
スケジュールに合わせて新居の
ローン本審査や引き渡しへ向けた準備を進めます。

決済・引き渡し・引っ越し

「売却した家の決済・引き渡し」と
「新居の引き渡し、ローン実行、引っ越し」が
同時、もしくは新居の進行を早めに
行うことが可能であれば、いったんアパートなどに
仮住まいすることなく新居へ移ることもできます。

このあたりは売却した家を購入した人の都合や
新居の形態（新築か中古か、現在住んでいるかいないか）
などによっても左右されます。

いずれにしても、現在の家の売却と引き渡し日が
決定したら、それに合わせて荷物をまとめる、
引っ越し業者を手配するなどの準備が必要です。

現在の家と新居のライフラインや
各種名義切り替えなども付随します。

住み替えをスムーズに進めるには

賃貸ではなく持ち家での住み替えは
資金計画がポイントになり、複数の人や
機関が関係するので複雑になります。

住み替えをスムーズに進めるためには、
信頼できる不動産会社を見つけ、
密にコミュニケーションを取り、
相談しながら進めていくことが欠かせません。

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①住み替えの際の住宅ローン手続き

現在住宅ローンを支払いながら住んでいる家から
新しい家に住み替えようとする時、
住宅ローンの手続きはどうすればいいのでしょうか。
パターンとしては大きく２つに分かれます。

・残債を返せるケース

自宅の不動産などを第3者に売却するには、
抵当権などの物件に付いている権利を
キレイにして引き渡す必要があります。
抵当権とは金融機関がローンを貸し出すときに
担保として土地や建物に設定している権利のことです。

まずは、現在支払っている住宅ローンの残債額
（残っているローン債務残高。借りている金融機関から
毎年送られてくる残高証明か金融機関に直接確認）
を特定します。

次は、自宅の下取り金額（売却できそう、もしくは確定額）を
仲介する不動産会社によって特定します。
売却して手元に残る金額が住宅ローンの残債額を上回れば、
今支払っている住宅ローンを返すことができます。
または、上回らなくても自己資金を追加することで
返すことができるなら問題はありません。

たとえば住宅ローンの残債額が1000万円として、
自宅の下取り額が1200万円とすると、
売れたお金でローンを完済できます。
しかし例えば自宅の下取り額が800万円とします。
このケースではあと200万円を自己資金で
用意できればローンを完済し抵当権を抹消できます。
残債が返済できれば、新しい家のローンを
新たに借り入れることができます。