⑫専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介契約

住み替えで自宅を売却する際、売却活動を依頼する
不動産会社と媒介契約を結びます。

この媒介契約には３つの種類があり、それぞれ内容が異なります。
もっとも一般的な専任媒介契約をはじめ、
一般媒介契約や専属専任媒介契約について解説します。

専任媒介契約とは

不動産の売却や賃貸の際に不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」
「一般媒介契約」の3種類があります。

専任媒介契約では、1社のみと契約するため、
契約期間中は基本的に他社と契約を結ぶことはできません。
契約期間は最長で3ヶ月です。

契約期間更新のタイミングであれば、問題なくほかの会社に契約変更できます。
専任媒介契約では、自己発見取引（売る側が自ら買主を見つけて、
不動産会社を介さずに直接売買を行うこと）が認められています。

不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録義務があり、
媒介契約締結後7日以内に定められています。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるという契約内容ですので、
契約中にほかの会社とも契約を結ぶことができます。

契約期間も、指定流通機構（レインズ）への登録義務も任意で、
自己発見取引も認められています。

専任媒介契約との違いで大きいポイントは、1社のみではなく
複数の不動産会社と契約できることです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約では、1社のみと契約するため、
契約期間中は基本的に他社と契約を結ぶことはできません。
契約期間は最長で3ヶ月です。

ここまでは専任媒介契約と同じで、不動産会社は指定流通機構（レインズ）への
登録義務があり、媒介契約締結後5日以内に定められています。

専任媒介と専属専任媒介の大きな違いは、自己発見取引ができるかどうかです。
専任媒介では自己発見取引が認められていますが、
専属専任媒介では自己発見取引も認められていません。

契約形式の違いは

これら３つの契約形式でいちばん自由度が高いのは一般媒介契約で、
次に専任媒介契約、最後に専属専任媒介契約、となります。

ただ一般媒介契約は売主には自由がある分、不動産会社はメリットが減ります。

不動産会社にとってはより強い契約の専任媒介のほうが
売却活動に力が入り、結果的に売れやすくなります。

そのため一般的には信頼できる不動産会社と
専任媒介契約で進めるケースが多くなっています。

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⑪住み替え時の引越しにかかる費用は？

住み替えの時は、今の家の売却、新居への引越しに伴って
さまざまな諸費用がかかります。

引越し費用以外にもまとまった金額がかかるため、
あらかじめ資金として用意しておきたい費用をまとめてみました。

自宅の売却に伴う諸費用

■仲介手数料

住み替えに欠かせないのが自宅の売却ですが、
売却成立時には所定の仲介手数料が発生し、
不動産会社に支払うことになります。
上限は「（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税」です。

■住宅ローン繰上返済（完済）手数料

住宅ローンの残債がある場合は、自宅が
売却資金をもとに完済することになります。
その際、手数料を金融機関に支払うことになります。
金融機関や残債額などにより、数万円から10万円以内が一般的です。

新居への引越し費用

引越し費用は、荷物の量、移動する距離、
引越すタイミング、などで意外に変わってきます。
一般的には、閑散期といわれる5月〜2月であれば7万円から15万円ほど。
繁忙期といわれる3月と4月では10万円から20万円ほどです。

仮住まいをするケース

自宅の売却と新居の購入のタイミングによっては、
一時的に賃貸などへの仮住まいが必要になります。

■仮住まいの初期費用

仮住まいをする賃貸住宅の手配、契約などに伴ってかかる費用は、
仲介手数料や敷金、礼金などがあります。
エリアや家賃などで費用はバラバラですが、
平均的には50万円前後が多くなります。

■仮住まいへの引越し費用

仮住まい先が決まったら、引越しが必要です。
引越し費用については、上記の新居への引越し費用を参考にしてください。

■仮住まい中の家賃など

賃貸住宅に仮住まいする場合は、仮住まいの
期間に応じた家賃の支払いが発生します。

10万円／月で3か月仮住まいをすれば、30万円の家賃になります。

また、仮住まいに入りきらない家具や家電を一時保管するため
トランクルームや引越し業者の荷物預かりサービスを利用することがあります。
荷物の種類や量によりますが、一般的には1万円から5万円ほどです。

※印紙税など税金関係は除いています。
住み替えの際の税金関係については、
「⑤住み替えの時にかかる税金は？」をご覧ください。
また、新居の購入には購入価格以外に登記や
住宅ローン借り入れの手数料などの諸経費がかかります。

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⑩住み替えで家が売れない原因は？

住み替えに欠かせないのが、今の家の売却です。
なるべく時間をかけずスピーディーに買主を見つけ、
売却できるのが理想です。

しかし、中にはなかなか売れないケースもあります。
住み替えで家が売れない原因を考えてみましょう。

価格が高い

売却できなかったり遅れたりする原因で
いちばん多いケースが価格設定のミスです。

マンションにしても戸建てにしても、不動産には
そのエリアの相場というものがあります。

少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが、理由もなく
相場を大きく超える価格設定をしてしまうと、売れなくなり、
下げて売るときにも差し支えることがあります。

特に同エリアで不動産の供給が多いタイミングでは、
成約価格は相場より下がることがあり、
少ない買主さんを他の販売物件に奪われ、
チャンスを逃すことになります。

とはいえ、早く売るために低すぎる価格設定にも注意が必要です。
安ければ早く売れますが、相場を壊してしまうおそれもあります。

売り出し価格の設定は不動産会社とよく相談したうえで決めましょう。

広告活動や宣伝効果が不十分

売却物件の販売は依頼した不動産会社が
ネットやチラシなどの広告宣伝活動で買主を探します。

もし価格設定が妥当であるにもかかわらず売却が成立しない、
または問い合わせや内覧希望が少ないケースでは、
広告活動・宣伝効果が充分ではないことが考えられます。

物件には他の物件と差別化できる特徴があるはずです。
たとえば間取りが広いとか築年数が浅いとか人気の学校区とか、
住んでみて分かるポイントもあるのではないでしょうか。

物件の魅力を伝えきれていないかもしれません。

その物件のメリット・プラス要素が
広告宣伝によく反映されているかを確認しましょう。

また、中には不動産業者の対応が悪いケースもあるかもしれません。
問い合わせや内覧時の接客・対応に問題がないか確認しましょう。

もし改善されなければ依頼する不動産会社を見直すことも考えられます。

また、内覧時の室内の印象が悪い可能性もあります。
できるだけモノを片づけて、キレイな状態で見てもらえるように
改善してはいかがでしょうか。

家の条件が悪いとき

どんな物件でもパーフェクトなものはなく、
なんらかのデメリットや悪いポイントがあります。

内装が古くなっていたり、日当たりが悪かったり、
または道が狭いなどの周辺環境も関わってきます。

現状を変えることが難しい場合は、それをカバーできる
メリットを押し出すなど工夫をしていきましょう。

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⑨マンションから戸建に住み替えるメリット

住まいのタイプには、大きく分けてマンションのような
共同住宅と一戸建て住宅があります。

マンションから戸建てに住み替える人は多いですが、
どのようなメリットがあるのか、まとめてみました。

土地を明確に所有できる

マンションは一般的に土地は共有ですが、
戸建ては明確な所有です（定期借地権をのぞく）。

マンションにも土地はありますが
ここからここまでが自分の土地、といった明確性はありません。

メインは区分所有となる建物になります。
それに対して戸建ては隣地との境界が明確になっており、
目に見えて自分の土地がわかります。

これは気分的なものといえなくもないのですが、
自分の家を持っているという実感があります。

すべてにおいて自由性が高い

戸建てでは、間取りやデザイン・設備、
建てる材料などに渡ってすべて自由に選択できます。

また、法令上の規制さえクリアすれば
リフォームや増改築も自由にできます。

マンションでは構造や規約などにより制限されますが、
戸建てはそれがありません。
家族構成やライフスタイルの変化などに対応しやすいともいえます。

マンションには、ペットの飼育やエントランスなどの
共有スペース、庭・屋上の利用方法など、さまざまな規約がありますが、
戸建てはペットも庭の活用もすべて自由です。

さらに、マンションでは非常にハードルが高い、
建て替えも自由にできます。

ランニングコストも減少

マンションでは、管理運営のコストや将来の修繕費のため
管理費や修繕積立金など毎月のランニングコストを強制的に支払い、
積み立てることが義務付けられます。

戸建ては管理費も修繕積立金もなく、自分のペースで
必要なだけの資金を準備していけばいいので自由度が高いといえます。

また、車の駐車場は自分の土地に駐車すればいいので
駐車場料金もかかりません。

戸建ての広さなどにもよりますが、全体的にマンションの
ランニングコストに比べ、維持費が安くなる傾向があります。

音などのストレスが減る

マンションでは、上下・左右に隣室が接しており、
物音や声などの騒音によるストレスが付きものですが、
戸建てはマンションに比べて防音性が高いといえます。

特に上階や下階というものがないので、騒音によるストレスは
かなりなくなるといっていいでしょう。

自分の生活音が他人を不快にさせていないか、といった
不安のストレスがないことが大きいのではないでしょうか。

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⑧住み替えでダブルローンを利用するメリット

住み替えのダブルローンとは、現在住んでいる家の
住宅ローンとは別に新しく住宅ローンを組んで
住み替え先を購入し、2つのローンを同時に返済することです。

つまり2つのローンを同時に組むことになり、返済も2つになります。
住み替えでダブルローンを利用するメリットを解説します。

メリット①売却と購入のタイミングを考えなくていい

ダブルローンは現在の住宅の売却ができていなくても
新居を購入して住み替えができるため、住み替え先の
家の購入のタイミングを合わせなくてもいいというメリットがあります。

自分のタイミングで住み替えをスタートできるので、
気持ちにも余裕が生まれ、売却を焦るといったことがありません。
賃貸などに仮住まいをする必要がないので
引っ越しや雑費を抑えられることもメリットです。

メリット②オープンハウスが可能

ダブルローンを使えば今の家の売却前に新居への引っ越しが可能なので、
不動産会社は空き家状態で売却活動ができるため、
内覧可能なオープンハウスも可能になり、売却しやすい状態になります。

物件をスッキリした広い状態で見せることができ、
物件見学者に生活感を感じさせることなく、
より良い条件で売却できるといえます。

メリット③住み替え先が確実に購入できる

ダブルローンを使わない場合、今の家が売却できないために、
購入予定だった住み替え先の新居が他へ売れてしまう、
という事態が考えられます。

しかし、売れなくても住み替え先が確実に購入できる
ダブルローンなら、その心配はありません。

先に買って、引っ越しをして住み始め、売却を続けながら
ダブルローンを支払っていくことができます。

☆ダブルローンの注意点

そもそもダブルローンは２つのローンを同時に支払う仕組みですので、
借り入れの審査も厳しく、返済額も大きくなります。

早めに審査を受けるとともに、返済が可能かどうか、よく検討する必要があります。
また、住宅ローン控除を受けられるのはどちらか１つのローンのみです。

ダブルローンを組んでいられる期間は半年程度のことが多いので、
余裕があるとはいっても時期が来れば売却金額や買い取り金額をもとに
ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

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⑦老後の住み替えで注意するべきポイント

老後になって、今の住まいから住み替える人も多くいらっしゃいます。
しかし、歳をとってからの住み替えは若い時とは
注意すべきポイントが少し変わってくることがあります。
老後の住み替えで注意するべきポイントを解説します。

資金面

無理のない資金計画を立てておくことがポイントです。
現役の時とは違い、働いて収入を増やすことは簡単ではありません。
退職金や預貯金はできるだけ手元に残しておきたいものです。
年齢や年金、収入の状況や見通しにもよりますが、
ローンを組むとしても少額に抑えましょう。

特に返済年数は健康面・体力面などを考慮し、
残りの返済可能な年数を検討しましょう。

物件選び

◆利便性は大丈夫か

この先さらに歳をとっていくことを考えると、行動範囲が
狭くなることはあっても広くなることはありません。

さまざまな面で便利の良い立地のほうが安心です。
たとえば、交通機関が利用しやすい立地か、
病院や買い物など周辺に必要な施設が揃っているか等。

もちろん、一戸建てとマンションとでは立地条件が変わりますし、
完璧なロケーションというのは難しいので、妥協も必要です。

総合的に優先順位の高い方を検討していきましょう。
また、子どもの住まいとの距離関係（離れていないか、
近すぎないか）も考えておきたいものです。

◆安全性は大丈夫か

老後となると、健康面・体力面での心配もあります。
住まいがバリアフリー構造になっているか、
ユニットバスや暖房などはリフォーム可能かどうか、階段があるか、
電動いす式階段昇降機などの補助機能が設置可能か、
可能なら車いすの想定もしておきましょう。

また、高齢者を狙った盗難などの犯罪にも遭いやすくなります。
治安やセキュリティ面も気を付けたいところです。
もちろん、部屋の広さや間取りは適切か、動線は移動しやすいか等
身体の負担にかかわるポイントは特に重視しましょう。

資産価値も考えておく

住み替え先が終の棲家になったとしても、土地や建物は残ります。
権利関係が複雑な物件であったり、郊外で自然豊かでも
いわゆる「負動産」になってしまわないように、売るときも
売りやすく現金化しやすい不動産にしておきたいものです。

また、長生きしても介護が必要になって特別養護老人ホーム
（介護老人福祉施設）に移ったり入院したり、
子供世帯と同居したりする可能性もあります。

いずれにしても資産価値があり売却しやすい不動産に住み替えましょう。

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⑥住み替えに失敗しないためのポイント

住み替えは、住む場所を移動すると同時に大きなお金も動くため、
失敗するとダメージも大きくなります。
住み替えに失敗しないためのポイントを整理してみましょう。

住み替える理由・目的を明確にする

住み替えの理由は人によってさまざまです。
今の家の広さや部屋数、使いやすさ、住環境、生活上の利便性、
通勤・通学の利便性など、不足しているところを解決するために
住み替えるパターンが多いです。

なぜ住み替えるのか、理由や目的が明確になっていないと、
住み替え後に思っていたイメージと違う、ということになりかねません。

購入する新居でそれが解決されるのか、よく検討しておきましょう。

現実的な売却価格で売り出す

今まで住んでいた家を売りに出すとなると、できるだけ
高く売りたいという気持ちは誰しも同じです。

ただ、相場から外れるほど高く売り出しても売れませんし、時間もかかります。
新居が決まっている場合は、予定通りの購入ができなくなったり、
2重にローンや固定資産税を支払うことになりかねません。

売却金額と自己資金でローンが完済できない可能性がある時は、
住み替えローンを組めるかどうか、不動産会社や金融機関と
よく打ち合わせしておきましょう。

いずれにしても、自己資金をすべて投入しての資金計画は避け、
手持ちに余裕が残るように計画しておきましょう。

また住み替えの期限がある場合は下取り保証を設定して
資金計画を立てるなど安全策が必要です。

売却と購入のタイミング

資金計画によって、売却を先行するか
購入を先行するかの検討が必要です。

早く売れた場合は新居のほうが決まらない・
入居できないことで仮住まいが必要になることがあります。

仮住まいとなると引っ越しが2回になり、
その間の家賃や諸経費も余計にかかります。
理想的なのは売却と購入を同時に進め、古い家から新しい家へ
直接移るため決済・引き渡しを同時に行うことです。

そのため仲介する不動産会社や購入先の不動産会社などと
よくコミュニケーションを取りながら進めていく必要があります。

住み替えローンを組むケース

今の家を売却してもローン残債が残る場合、
住み替えローンを組むことがあります。

住み替えローンでは新居の購入価格に上乗せして
不足分を借り入れるため、一般的に借入額は多くなります。
そのためローン審査は厳しくなりますので、
事前に借り入れ可能かどうかの判断が必要です。
早めに審査を受けておきましょう。

また、借入できたとしても増えた返済額が本当に
返済可能かどうか、慎重に検討しておく必要があります。
住み替えはできたけれど返済できなくなった、
とならないようにしたいものです。

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⑤住み替えの時にかかる税金は？

住み替えの時にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。
売却時、購入時、さらに共通でかかる税金に分けて解説します。

現在の家の売却に伴ってかかる、譲渡所得税

譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの
資産を譲渡することによって得られる利益をいいます。

住み替えのケースでは、家（土地、建物）を
売却（譲渡）したときの所得（利益）に課される税金、
ということになります。

売却で得られた譲渡所得に課税され、
所得税または住民税として徴収されます。
簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときは、
利益が出ているので、税金を納めなければならないという考え方です。

譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって税率が変わります。
また、譲渡所得額から最高3000万円を控除できる「3000万円特別控除」や、
10年以上自分自身が住んでいた家であることなど
いくつか適用条件がある「買い替え特例」を利用すれば、
税額の免除や軽減につながります。

また、売却して損をした場合には、損をした分の一部を
税金で取り戻せる「譲渡損失の繰り越し控除」という制度もあります。

どれが自分のパターンに当てはまるのかなど、
税方面の専門的な知識が必要なので、
不動産会社や税理士などの専門家と相談しましょう。

新居の購入に伴ってかかる税金は

住み替えで不動産を購入・所有すると、いくつかの
一時的な税金と継続的な税金がかかります。
これらの税金は軽減の対象になるケースが多いのですが、
一定の要件を満たす必要があり、
新築か中古でも要件が異なることもあります。

◆不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入したときに一度だけかかります。
床面積50㎡以上240㎡以下、中古は一定の耐震基準がある等で軽減されます。
軽減により税額ゼロになるケースも多いです。

◆固定資産税

毎年かかる税金で、新築か中古か、建物の構造や床面積
などによって3年から5年間の税額が半減します。
一般的には年に数万円から20万円程度が多いです。

◆都市計画税

毎年かかる税金で、自治体によって税率が異なります。
年に数万円から10万円程度が多いです。

売却・購入共通の税金は

◆印紙税

不動産売買契約の際に貼る印紙代です。
2024年3月31日までは軽減措置がありますが、
契約書の記載金額に応じて1万円から6万円程度が多いです。

◆登録免許税

所有権などの登記にかかります。
価格や登記の種類などにより数万円から20万円程度です。

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④住み替えのタイミングはいつ？

現在の家を売却して新居へ移る「住み替え」ですが、
そのタイミングとはどのようなポイントがあるでしょうか。

住み替えのタイミングについて解説します。

住まいのステップアップ

住み替えのタイミングのひとつに、
住まいのステップアップがあります。

たとえば、マンションから戸建てへ住み替える場合、
手狭になったとかお庭が欲しい、などの余裕を求めて
ステップアップすることがあります。

逆に戸建てからマンションへ住み替えることもあります。
広さより管理のしやすさや交通の利便性が必要になった結果
住み替えることがあります。

転勤など、ライフスタイルの変化

転勤など、ライフスタイルの変化によって
住み替えるタイミングがくることもあります。

転勤の場合は住む場所を移動することがメインになります。
将来の見通しによって、今の家を賃貸で貸すか
売却するかなど、パターンは様々です。

家族構成の変化に合わせて住み替えることもあります。
子育て期間は家族が増えたり、子育てが終わると
結婚などで家族が減り、または親と同居するタイミングで
住み替えることもあります。

ローン関係では

住み替えには住宅ローンが大きく関わります。
住み替えと住宅ローンのタイミングは以下の通りです。

住宅ローンの金利が低いタイミング

住み替えの際に新たに住宅ローンを借り入れる場合は、
金利が低いタイミングに越したことはありません。
金利が低ければ返済額も低くなりますし、より希望に近い
物件をセレクトできるチャンスが広がります。

特に長期固定金利を選択する場合はなおさらです。

住宅ローン控除の控除期間

住宅ローンを組むと、いわゆるローン控除によって
税金の還付を受けられますので、現在の家のローン控除期間を
考えて住み替えのタイミングを調整することも考えられます。

ローン控除の期間は今までは10年間でしたが、
2019年から13年間に延長されています。
ローン控除の終了するタイミングだけで住み替えの
タイミングを計ることはありませんが、
上のステップアップやライフスタイルの変化
のタイミングと併せて検討してもよいでしょう。

売却と購入のタイミングは

住み替えの現実的なタイミングには、現在の家の売却と
新居の購入とを同時進行で進めるという問題があります。

一度賃貸などで仮住まいをせずに住み替えを希望する場合は、
専門的な知識や経験が必要になりますので、
信頼できる不動産会社とよく相談して
住み替えを進めることをおすすめします。

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③住み替えとは？住み替えの注意点

住み替えとは、現在住んでいる家から
新しい住まいへと住む場所を変えることです。
しかし、持ち家の場合は新居の購入と同時に
現在の家の売却も進めなければなりません。

住み替えの際にはどのような点に注意すればいいのでしょうか。
住み替え時の注意点について解説します。

売却する家の査定とローン残高

現在住んでいる家を売却するには、まず
「いくらくらいが相場なのか」を把握する必要があります。

購入した価格以上で売却できるというケースは
少ないと思った方がいいでしょう。
マンションと戸建てで違いはありますが、
基本的には築年数によって下がっていく場合がほとんどです。

いずれにしても、不動産会社に依頼して査定を行い、
査定金額を算出してもらいましょう。
現在、ローンの支払い途中の場合は、ローンの残高を確認し、
査定額や売却できそうな金額と照らし合わせる必要があります。

売却できたとしてもローンが残ってしまうケースでは、
自己資金で補填するか、住み替えローンを借り入れる
などの対策が必要になります。
くれぐれも、ローンを完済するために相場を無視して
高く売り出すなどは控えた方がいいので注意が必要です。

また、査定額は、売れる金額とは限りません。
不動産会社とよく相談して、余裕のある
資金計画を立てておく必要があります。

住み替えローンの注意点

売却してもローンが残ってしまうケースでは、
住み替えローンで対応が可能ですが、いくつか注意が必要です。

◆審査が厳しい傾向

　
住み替えローンでは、新居の担保以上にお金を貸すことに
なるため、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。
年齢・年収・属性（勤め先の内容など）、すべて厳しめに
なりがちですので、早めに事前審査を受けるようにしましょう。　

◆金利がやや高い傾向

住み替えローンでは、金融機関にもよりますが、
通常の住宅ローンより貸出金利が高くなることがあります。
審査条件に余裕があれば借入先を選べますが、
そうでなければ高めの金利で借り入れざるをえないこともあります。

◆返済額が多くなる

住み替えローンでは、現在の家の残ったローンも含めて
借り入れるため、借入額が多くなる傾向があります。
それに伴い返済額も多くなります。
返済に無理がないか、よく検討することが必要です。

住み替えのタイミング

住み替えでポイントになるのがタイミングです。
売却と購入を同時期に進行しなくてはなりません。
特に、今の家はすぐに売却できるとは限りません。
詳しくは『④住み替えのタイミングはいつ？』で解説します。

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