| 藤田店長ブログ｜富士市・富士宮市売買【(株)ハウシード】不動産購入・売却はお任せください！

藤田店長ブログ

【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十六弾！

(株)ハウシード
アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

本日は分譲マンションのモデルルーム見学についてのお話です。

新築のマンション等を購入すると、多くの場合、引き渡しの前に内覧会といって完成した住まいを実際に見られる機会があります。

しかし、購入すると決めているのにわざわざ内覧会に行く必要はないと、実際の物件を見ずに「図面」や「モデルルーム」だけを参考にして購入を決める方も少なくありません。

今回は、内覧会に行くべき理由、そして内覧の際にぜひチェックしていただきたいポイントについてご紹介いたします。内覧会での「歩き方」を学んでいきましょう！

内覧会があるのは何のため？
内覧会は、物件引き渡しの前に、購入者が実際の物件を検査できる大切な場です。

不動産会社等の竣工検査を経た上で、今度は購入者が自分の目で、施工は契約通り進んでいるか、間取りや内装に不備がないか等を確かめることができます。もちろんこれには、室内だけではなく玄関等の共用部分を確認することも含まれています。

ただ物件を眺めながら新しく始まる生活への期待に胸を膨らませるだけではなく、問題があればきちんと指摘して、改善を要求することを意識しなければならないのが内覧会です。

内覧会のチェックポイント
では、実際に内覧会でチェックすべきポイントをご紹介いたします。

「契約時の内容と齟齬がないか」というのが大前提になりますので、契約時の図面など、物件に関する資料は事前に確認しておきましょう。

具体的にチェックすべきポイントは主に以下の4つです。

外壁
エントランス
その他共用部分（廊下など）
水回り

内覧は室内に入る前から始まっています。新築なのに外壁にひび割れや変なシミがある、という場合もありますので、見逃さないようにしましょう。

また、マンションの共用部分の中でも最も利用頻度が高い場所だと言える、正面玄関のまわりも注目すべきポイントです。例えば自動ドアがスムーズに開くかどうか、きちんと最後まで開閉されているかどうかなど、確認すべき点はたくさんあります。

玄関以外でも共用部分のチェックは欠かせません。あまり利用する予定がないと考えている共用施設についても必ずチェックしておきましょう。せっかく維持管理の費用を負担している共用施設ですので、機会があれば進んで利用したいものです。あとから不備を見つけても、取り返しはつきません。

そして、チェックすべきポイントとしてもう一つ挙げておきたいのが、水回りです。

水回りに関しては、床に対してきちんと水平・垂直に設置されていて変な隙間がないか、設置器具は正常に作動しているか等を確認しましょう。ここに問題があると、発火や水漏れなど事故の原因となりやすいため、特に注意深く点検しましょう。

内覧会の持ち物は？
内覧会で物件をしっかりと検査するために、用意しておくと便利なものをご紹介いたします。

設計図
カメラ
メジャー
水平器
ビー玉
懐中電灯
手鏡

設計図は先述の通り、物件が契約通り施工されているかどうかを確かめるために必須の持ち物です。

カメラは、実際に見た物件を後から確認できるようにするため、不備のある箇所を記録しておくため等に役立ちます。最近であれば、お持ちのスマホで高画質な写真を撮れることがほとんどですので、特別に用意をしなくても問題ないかもしれません。

他にもメジャーや水平器は、施工の正確さや寸法などを調べられるため内覧会の持ち物としては一般的ですが、意外にあると便利なのがビー玉、懐中電灯、手鏡です。

ビー玉は自分の感覚だけでは分かりにくい、部屋の歪みを見つけるのに役立ちます。懐中電灯はわずかな隙間がないかどうか調べたり、はっきり見えづらい部分を見るのに手鏡と併せて使うと良いでしょう。

いかがでしたか。

物件は、契約してしまえば終わりということではありません。あなたが本当に納得のいく物件になっているかどうか、確かめるのはあなた自身です！

しっかりと準備して内覧会に臨み、納得した上で物件を購入しましょう。

不動産の購入に関してご不明点やお悩みなどがあれば、ぜひお気軽に当社にご相談ください！

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十五弾！

(株)ハウシード
アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

本日は分譲マンションの「修繕積立金」について解説していきます。

修繕積立金とは
建物には経年劣化が付き物ですので、老朽化を防ぐためには定期的に修繕を行わなければなりません。そのため「修繕積立金」という形で、将来の修繕に備えて資金を積み立てておく必要があります。マンションの修繕積立金は基本的に共用部分の修繕に使われる費用ですが、マンションによってはエントランスのオートロックや宅配ボックスの設置等のアップグレードのために使用される場合もあります。
しっかりと長期的な修繕計画を立て、修繕工事の周期や内容を明らかにしているマンションなら、修繕積立金の額に納得した上で選択することができますね。

修繕積立金の支払い方法
積み立ての方法はマンションによって様々です。一般的には長期修繕計画に基づいて決められていて、以下のような方式があります。

毎月一定額を徴収する方式
一定期間ごとに段階的に増額して徴収する方式
大規模修繕などのタイミングで一時金を徴収する方式
多くの場合、一度に徴収する額が住人にとって過度な負担にならないよう、定額制を採用しています。中には、最初の負担を軽くしてだんだん増額していく方式や、毎月の積立金に加えて大規模修繕などのタイミングで修繕費を徴収する方式などもあります。
また、物価の変動や老朽化の進行度によって当初の計画通りとはいかず、途中で修繕積立金を増額せざるを得ないという場合があることも留意しておきましょう。

修繕積立金の目安額
修繕積立金の月額は、修繕にかかる費用の予想に依存します。そのため、修繕積立金の目安額はマンションの築年数や立地、規模等によって当然違いが出てきます。一般的には、築年数の経過したマンションほど修繕の範囲が大きくなり、回数も増えるため、積立金が高くなりやすい傾向にあります。
新築マンションの場合、しばらく修繕の必要がないため、初めは修繕積立金を低く設定している場合があります。このようなときはいずれ増額する可能性が高いので、将来的に修繕積立金の徴収額が上がる予定はないか、事前に確認しておきましょう。
国土交通省が新築マンション購入者に向けて作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には修繕積立金の目安額等が示されているので、参考にしてみるといいかもしれません。

マンションの価値を維持し、住人たちが快適に暮らしていくためにも修繕はたいへん重要なものです。修繕積立金の額についてはしっかりと確認し、将来的にかかってくる費用を把握した上でマンションの購入を検討しましょう。

不動産の購入に関して、ご希望やご不明点、お悩みなどがあれば、ぜひお気軽に弊社にご相談ください！

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十四弾！

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アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

本日は「分譲マンション１階部分」のメリットについてのお話です。

以前の記事で、高層マンション最上階のメリット・デメリットについてご紹介したことがありました。マンションの階数を選ぶ際はいろいろと迷うものですが、やはり見晴らしがよくて開放感のある、最上階に憧れる方は多いですよね。

では逆に、マンションの１階に関してはどうなのでしょうか。マンションであるにも関わらず折角の眺望を望めないので、人気のない階なのでしょうか。

実は近年、「専用庭」という楽しみのために１階を選ぶという方もいらっしゃるようです。今回は1階住まいだけの特権、専用庭についてご紹介いたします！

マンション１階住まいはガーデニングに最適
マンション住まいというと、暮らしの中で自然を感じられる機会はあまり多くなさそうですよね。実際、上の階になればなるほど眺望を臨むことはできても、自然を身近に感じることは難しくなります。

しかし、専用庭のあるマンションの１階に住んでいれば、緑に囲まれた暮らしを実現できるかもしれません。季節ごとに庭の草木が色づいて、日常生活の中で四季の移ろいを感じられる場所になります。

さらに、一般的なマンションのベランダと比べて、専用庭には重量制限がなく広い空間がある場合が多いため、高い自由度でガーデニングを楽しむことができます。

広い庭を楽しみたいのであれば戸建住宅に住めば良い、という考え方もありますが、基本的にマンションは立地の良いところに建てられ、セキュリティ面も高い水準の物件が多いので、「専用庭のあるマンション」という選択肢があるのは嬉しいですね。

このような理由で、緑のある空間で過ごしたい方やガーデニングがご趣味の方などを中心に、上階ではなく敢えて１階に暮らすという方が増えているそうです。

専用庭だけど共用部分
専用庭はマンションの中でも自分専用のスペースですが、あくまで共用部分という認識は必要です。自分の庭だから何をしても良い、というわけではありません。例えば専用庭を必要ないからといって勝手に駐車場にしてしまうようなことできません。

マンションの管理規約を守るのはもちろんのこと、隣家に迷惑がかかると思われる行為も控えるか、きちんと許可をとるほうがよいと思います。

そのような配慮さえ忘れなければ、のびのびと専用庭のある暮らしを楽しむことができるでしょう。お子さんがいらっしゃる方はビニールプールを置くなど、簡易的な遊び場として活用することもできます。

いかかでしょうか。

マンションは上階ばかり注目されがちですが、１階ならではの専用庭という魅力も存在します。ご自身がどんな暮らしを望んでいるのかを想像した上で、マンションの階数を選択してください。

ご不明点などがありましたら、ご自身だけで悩まず、ぜひお気軽に弊社にご相談いただければと思います。

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十三弾!!

(株)ハウシード
アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

今回の記事では、そもそも諸費用とは何なのか、どんなものがあるのか、いくら用意しておけばよいものなのか等、不動産の購入を検討している方には是非おさえていただきたい基礎知識をご紹介いたします。

そもそも諸費用とは？
諸費用とは、不動産購入時に物件価格以外にかかる費用のことを指します。土地と建物の価格を合わせたものを物件価格といい、それに諸費用を加えると、用意すべき不動産購入資金が分かります。

諸費用の内容は多岐に渡り、税金だけを見ても印紙税・固定資産税・不動産取得税・登録免許税など多数あります。

税金以外にも、仲介会社を通じての購入であれば仲介手数料等がかかりますし、登記手続きを依頼した司法書士への報酬も必要です。

その他、契約・決済以外にも、ローンの融資手数料や引っ越しの代金など、諸費用は決して軽視できない額になります。

どのくらいの金額を用意するべきか
では、諸費用のためにどのくらいの資金を用意しておくべきなのでしょうか。物件価格を元に、おおよその諸費用を考えてみましょう。

物件価格が高額であるほど諸費用も比例して高くなるといえます。
大体の諸費用の目安は、物件価格の１０％程度となります。

現金が必要な諸費用を知り、備えよう
物件価格は高額であるため、ローンを組み長期的に支払っていく人が多いでしょう。しかし諸費用の中には、そのローンに組み込めず現金での支払いが必要となるものがあります。これらをあらかじめ知っておくことで、計画的に手元に現金を残しましょう。

現金が必要となる諸費用には、引っ越し代金や、引っ越し先で使用する家具・家電・カーテン等の購入費などが挙げられます。物件を購入するということばかりに気をとられがちですが、実際に生活を始めるとなると、細かな出費がかさんでくるものです。そのような諸費用を抑えるためには、すぐ購入すべきものと今の家具や家電で済ませられるものを、内覧等のタイミングで事前に区別しておくという方法が有効です。

いかがでしたでしょうか。

不動産の購入を考える際は、物件価格にばかり注目するのではなく、「この物件であればこのような諸費用が発生する」ということも頭に入れておくことが大切です。そうすれば、新しい住まいでの新しい生活に、思わぬ負担が生じてしまうこともありません。

資金計画についてはこちらの記事で解説しています。諸費用に関しても取り上げていますので、参考にしてみてください。
参考：資金計画はどう立てる？マイホームの購入で欠かせない３つのポイント

不動産の購入に関してご不明点やお悩みなどがあれば、ぜひお気軽に当社にご相談ください！

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十二弾！

(株)ハウシード
アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

今回の記事では、いよいよ買主と売買契約を結び、売却する場面で役立つチェックポイントをご紹介します。
さらに、不動産がなかなか売れない場合に知っておきたいこと、売却が完了した後にするべきことなどもご説明いたしますので、併せてチェックしておきましょう。

今回の記事でご説明するのは、25のチェックポイントのうちの17～25番目の項目にあたる、下記の９つのポイントです。

17. 不動産会社には複数の購入希望者を探してもらう
18. 売主としての希望があれば、購入希望者に伝える
19. 購入希望者の要望を知る
20. 売買契約を結ぶ際は細心の注意を払う
21. 物件の引き渡しと残金決済を同時に行う
22. 売却後の確定申告を忘れない
23. 売却後は税制の特例を利用する
24. 不動産会社の担当者と一緒に今後の戦略を考える
25. 早く売却したいなら不動産買取を利用する

購入希望者が見つかった後や見つからないとき、おさえておきたいこれらのポイントについて一つずつ詳しく見ていきましょう。

17、不動産会社には複数の購入希望者を探してもらう
実際に物件を売る相手はあくまで一人ですが、検討の段階では複数の購入希望者と交渉できることが理想です。基本的には、購入希望者の数が多ければ多いほど競争が生まれ、より高く売却できる可能性が高まるといえるでしょう。
ただし値段を吊り上げすぎると、購入希望者も買う気をなくしてしまいますので、欲張らないことが肝心です。複数の購入希望者と交渉することは、契約直前での破談など、不測の事態に備えるという意味で捉えておくとよいかもしれません。
とは言え、２人以上の購入希望者が同時に現れるということは滅多にありませんので、そのような機会を待ち続ける必要はなく、希望としてその旨を不動産会社に伝えておければ十分だと思います。

18、売主としての希望があれば、購入希望者に伝える
とにかく不動産が高く売れさえすればよい、という場合には必要ありませんが、もし売却した後のことで少しでも気になることがあれば、購入希望者に伝えておきましょう。例えば庭木の手入れに関することなど、大切な物件をどういった人に買ってもらいたいか、事前に内容をまとめておくとよいでしょう。

19、購入希望者の要望を知る
購入希望者の要望にはしっかりと耳を傾けましょう。
金額については売り出し価格の通りではなく、値引きを希望している場合がほとんどです。なるべく円滑に取引を進め、売却価格を下げすぎないためにも、相手の希望額は不動産会社の担当者を通すなどして事前に確認しておきましょう。
他にも、物件に付属している設備はどうするか等、取引するにあたって重要な点に関しては極力希望を聞いておきましょう。

20、売買契約を結ぶ際は細心の注意を払う
いよいよ買主が決まり売買契約を結ぶというときには、特に慎重になる必要があります。後でトラブルが発生して困ることがないように、手付金に関する項目、契約の解除に関する項目など、しっかりと確認しておきましょう。
たいていの場合、契約の解除には厳しい条件が付き、容易ではありません。しかし、天災によって不動産が破損してしまった、買主のローンの審査が通らなかったなど、想定外の出来事によって解除せざるを得ないということもあり得ます。そういった場合にも適切な対処がとれるように、契約の内容は確実に共有しておきましょう。
また契約締結後は、いかなる場合であっても契約内容を遵守することが大切です。

21、物件の引き渡しと残金決済を同時に行う
トラブルを防ぐため、物件の引き渡しと残金の決済は必ず同時に行うようにしましょう。そのためには、必要な書類を不備がないように事前に用意しておくことが大切です。不動産会社の担当者に確認をとりながら、確実に進めるようにしましょう。

22、売却後の確定申告を忘れない
不動産を売却が完了したら、売却した年度末に確定申告が必要となります。
売却による利益が出たときは必ず確定申告をしなければなりませんので、期限を過ぎて申告がなかった場合、延滞税が発生します。
また、売却によって損失が出た場合も税制の特例によって税金を安くおさえられる場合がありますので、忘れずに確定申告を行いましょう。

23、売却後は税制の特例を利用する
先程の項目でも説明したように、確定申告を行っておけば税制の特例を受けることができます。
もちろん特例を受けるために満たさなければならない要件や必要な書類等はありますが、利益が出た場合・損失が出た場合に関わらず、なるべく多くの優遇を受けられるよう条件を確認してみましょう。

ここからは、不動産がなかなか売れない場合のチェックポイントです。
あまり考えたくないと思ってしまうかもしれませんが、ここから逆転して高く売却できるというパターンもありますので、ぜひ一緒に見ていきましょう。

24、不動産会社の担当者と一緒に今後の戦略を考える
不動産がなかなか売れない理由の多くは価格と言われています。そのため、売却活動の中で不動産会社から値下げを提案されることもあると思います。その場合は必ず理由を聞き、納得した上で売却価格を変更しましょう。
また売却活動についても、適宜不動産会社の担当者と相談しながら見直していくとよいでしょう。

25、早く売却したいなら不動産買取を利用する
どうしても不動産が売れないという場合、不動産買取を検討しましょう。
不動産買取とは、不動産会社が仲介するのではなく、直接その不動産を買い取るという方法です。相場よりも安くはなってしまいますが、確実に買い取ってもらえるため、早く売却したい場合には適しています。

不動産売却を円滑に進めるには、売主自身がしっかりと準備をすること、契約等には慎重になること、積極的に取り組むことなどが重要です。不動産売却のパートナーとなる不動産会社は、よく相談に乗ってくれて、最後までフォローしてくれるところを選びましょう。

不動産の売却・購入に関してご不明点やお悩みなどがあれば、ぜひお気軽に当社にご相談ください！

■■■　売買部のＧＷのお知らせ　■■■

５月３日(木)～５日(土)の３日間、ＧＷ休みとなります。

上記３日間以外は営業しておりますので、ＧＷ期間中に
来店や内見をご希望の方は早めにご予約をお願い致します！

上記期間中はメールでのお問い合わせはお受付可能ですがお返事が５月６日(日)以降となりますのでご了承下さい。

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【店長ブログ】黒田売り土地　

造成完成致しました。６月末

＝＝＝＝＝物件概要＝＝＝＝＝

■所在地富士宮市黒田

■価格　ご成約

■地積　１５７．１０㎡（４７．５２坪）

■交通　身延線　富士宮駅　徒歩１９分

■用途地域　第二種中高層住居専用地域

■現況　更地

■接道　西側　私道６ｍに７ｍ接する

■建ぺい率／容積率　６０％／１５０％

■学区　黒田小・富士宮三中

■設備　東京電力・公営水道・プロパンガス・公共下水

■引渡　即　

＝＝＝＝＝周辺プロフィール＝＝＝＝＝

■ファミリーマート富士宮田中町店　６２０ｍ
■よどばしデイズ田中町店　８５０ｍ
■富士宮市立明星保育園　６０ｍ
■富士宮市立黒田小学校　５６０ｍ

＝＝＝＝＝アピールポイント＝＝＝＝＝

■人気の黒田小学区　保育園至近
■富士山良くみえます
■前面広々６ｍ道路

是非一度現地をご覧ください♪
宜しくお願い致します。

【店長ブログ】富士宮市大宮町　売り土地　駅から徒歩６分

＝＝＝＝＝物件概要＝＝＝＝＝

■所在地富士宮市大宮町

■価格　売却済み

■地積　１６４．５４㎡（４９．７７坪）

■交通　身延線　富士宮駅　徒歩６分

■用途地域　商業地域

■現況　更地

■接道　西側　公道４．５ｍに１０．５ｍ接する

■建ぺい率／容積率　８０％／２７０％

■学区　大宮小・富士宮二中

■設備　東京電力・公営水道・都市ガス・公共下水

■備考　給水引込、見切り工事は買主負担

＝＝＝＝＝周辺プロフィール＝＝＝＝＝

■クリエイトSD富士宮大宮店　１００ｍ
■富士宮信用金庫神田支店　１９０ｍ
■富士宮市立大宮小学校　３４０ｍ
■身延線　富士宮駅　４００ｍ

＝＝＝＝＝アピールポイント＝＝＝＝＝

■日当り良好　人気の大宮小学区
■敷地約５０坪以外に官地がございます
■間口１０ｍ以上　駐車場並列４台可能

是非一度現地をご覧ください♪
宜しくお願い致します。

【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム弟二十一弾！

(株)ハウシード
アパマンショップ富士伝法店の藤田です。

今回の記事でご説明するのは、25のチェックポイントのうちの11～16番目の項目にあたる、下記の5つのポイントです。

11. 不動産の売り出し価格を決める
12. 物件の掃除は入念に行う
13. 売却のために過度なリフォームはしなくてよい
14. 不動産会社の担当者とは頻繁に連絡をとる
15. 内覧希望があったらなるべく日程を合わせる
16. 内覧時に見られるポイントをおさえる
不動産売却の際に、特に売主がおさえておきたいこれらのポイントについて、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

11、不動産の売り出し価格を決める
不動産売却の過程の中で、売りに出す物件の価格を決定することはたいへん重要です。不動産会社の出す査定価格はあくまで参考なので、売り出し価格は「売主自身が決める」ことです。「もしかしたら相場より高くてもすぐに売れるのでは？」と思い、つい査定よりも高い金額をつけてしまいたくなるかもしれません。しかし、物件を探している方も相場を把握した上で購入を検討しているということは念頭に置く必要があるでしょう。
また、売り出し価格を設定しても、結局大半はその後に購入希望者との値段交渉があります。売却するにしても経費が掛かりますので、それらを上乗せした上でいくらまでなら妥当な価格なのかを不動産会社と相談してみましょう。

12、物件の掃除は入念に行う

売却する物件は自分にとってはもう手放すものであり、掃除は手間と感じるかもしれません。しかし購入する側にとってその物件は「商品」です。
人は視覚で約8割の情報を判断するとも言われていますので、掃除は念入りに行いましょう。特に水回りには力を入れておくと、一目見たときの印象が大きく変わります。
また、意外と注意すべきなのは目に見えないニオイです。掃除は念入りにされていて、見た目も悪くないのにどうしてもニオイが気になってしまうということで購入を見送られる例も少なくありません。タバコやペットのニオイは特に、しっかりと換気や消臭を行いましょう。

13、売却のために過度なリフォームはしなくてよい
不動産を綺麗な状態に保つ、または戻すことは重要です。しかし、修繕の域を超えたリフォーム（リノベーション）を行う必要はありません。それだけの投資に見合った価格で確実に売却できる保証はありませんので、気になるようでしたらハウスクリーニングを行うと良いでしょう。

14、不動産会社の担当者とは頻繁に連絡をとる
不動産売却において不動産会社、特にその担当者は、売却までの間売主と一緒に売却を進めるパートナーとなります。コミュニケーションはマメにとり、困ったことや分からないことがあれば、すぐに相談できる関係を作っておきましょう。後からトラブルになることを防ぐため、情報共有も重要です。
また、売却活動の進捗報告も必ず聞くようにし、場合によっては担当者と一緒に次の手を考えていくのも良いでしょう。

15、内覧希望があったらなるべく日程を合わせる
購入者が不動産を購入する際に、内覧をしないということはまずありません。つまり、内覧は不動産を高く売却するために欠かせない、非常に重要な局面です。
内覧希望の問い合わせがあったら、できるだけスケジュールを調整して寄り添うかたちにしましょう。仕事が忙しくなかなか時間を作れないという方も多いとは思いますが、せめて平日の夜や土日・祝日等には対応できるようにするのが理想的です。
内覧は、購入希望者に実際に物件を見てもらい、その価値を感じてもらえる絶好の機会です。この大切な機会を逃すことのないよう、しっかりと準備しておきましょう。

16、内覧時に見られるポイントをおさえる
チェックポイント12でもお伝えした通り、内覧者の物件に対する第一印象は非常に重要です。家全体を明るくし、開放感を演出するためにも荷物等はなるべくしまっておきましょう。ただ、実際に住んだ時をイメージできるように一般的な家具は置いておくと良いでしょう。
また、内覧者は売主自身がどんな人であるのかも見ています。せっかく部屋を気に入ってもらえたのに、売主の身だしなみや態度で印象を悪くしないように注意しましょう。

今回は売買契約に至るまでに売主が行うべきことを挙げました。
売り出しから契約までの間にどう行動するかによって、その不動産の本当の価値が決まります。不動産会社の担当者と連携しながら、うまく乗り越えていってください。
次回の記事では、いよいよ契約を結んでいく段階に入ります。
不動産の売却・購入に関してご不明点やお悩みなどがあれば、ぜひお気軽に当社にご相談ください！

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第二十弾！

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前回の記事より、不動産を高く売却するために必見のチェックポイントをご紹介しております。今回はその第２弾として、不動産会社に査定をしてもらうときのポイントを詳しくご紹介いたします。

今回の記事でご説明するのは、25のチェックポイントのうちの６～１０番目の項目にあたる、下記の5つのポイントです。

６．不動産会社の訪問査定で実際に物件を見てもらう
７．売却に出す物件の良い点・悪い点をきちんと伝える
８．査定額の決定要因を聞く
９．売却スケジュールを確認する
１０．不動産会社と結ぶ媒介契約を決める

不動産会社の査定～契約の際におさえておきたいこれらのポイントを、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

６、不動産会社の訪問査定で実際に物件を見てもらう
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の２種類があります。
机上査定は、売主が提示した情報に加えて近隣物件の相場や売却取引事例等をたよりに査定を行います。しかし、不動産の価値をこれらの情報だけで正しく判断するということは困難です。
そこでもう一つの査定方法、訪問査定が重要になってきます。訪問査定を受けることによって、日当たりや建物の傷み具合などを含めた不動産の本当の価値を、実際にプロの目で見て査定してもらうことができます。

７、売却に出す物件の良い点・悪い点をきちんと伝える
査定依頼をする際に気をつけなければならないのは、その不動産の良い点だけではなく、悪い点に関してもしっかり伝えるようにするということです。
不動産会社のスタッフは、その場に来たからこそ分かる物件周辺の環境や眺望、日当たりなどを確認します。その際、「この家のここが使いやすい」、「近隣で〇〇があるから便利だ」といった良い情報があればもちろん伝えていきましょう。書類上からは伝わりにくい良い点を不動産会社と共有することは、査定額を高くする可能性があるだけではなく、そのまま内覧者や購入検討者へのアピールポイントとして活かされることにもなります。
そして、注意すべきは悪い点です。売却しようとしている不動産の欠点は、査定額が下がるのではないかと考えてつい隠してしまいたくなるかもしれませんが、トラブルの原因になるので必ず伝えておくべきです。もし売却後、契約の際に買主に伝えていない欠陥が見つかった場合、買主は売主に損害賠償を請求することができます。
言う必要がないことかどうかはご自身だけで判断せず、専門家である不動産会社のスタッフに相談してみましょう。

８、査定額の決定要因を聞く
ほとんどの場合、訪問査定の後日に不動産会社から「査定書」が届き、そこに記載されている査定額が売り出し価格の元となります。
不動産会社が中心となって査定を進めるとはいえ、その不動産の所有者はあくまで売主ですので、疑問点を抱えたままで身を委ねる必要はありません。価格に影響したポイントはどんなところなのか等、査定の詳細は納得するまで聞いてみましょう。
ちなみに、査定額は「3ヶ月以内に売却できる金額」を想定していることが一般的です。

９、売却スケジュールを確認する
査定額が決まったら、その不動産をどのような方法で売り出していくのか、これからの活動スケジュールを確認しておきましょう。
現在、販促は多岐に渡り、ポータルサイトやネット広告への掲載、ポスティングや新聞の折り込みチラシなど、様々な手法があります。これらをどのくらいの期間、どのくらいの費用と工数をかけてやるのか確認してみましょう。不動産会社から実際の活動報告をもらう時期も併せて聞いておくとよいでしょう。

１０、不動産会社と結ぶ媒介契約を決める
査定額や売却の方法等に納得したら、次はどの媒介契約を結ぶかを決めます。
不動産を売却するためには、一般的に不動産会社と媒介契約というものを結びます。媒介契約とは、条件や手数料をあらかじめ決めて、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。
「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があり、この順番で契約の拘束力が強くなっていきます。「専属専任媒介契約」の場合、売主がご自身で見つけた相手と取引したり、他の業者に仲介を依頼することなどが禁じられています。その代わり、３つの契約の中で活動報告の頻度が最も高いなど、不動産会社を１社に絞っている分、手厚いサービスが期待できます。
それぞれの契約にメリット・デメリットがありますので、改めて売却する目的と照らし合わせた上で選ぶことをおすすめします。

査定時には正当に高く評価されるためにできる限りの努力をし、査定額やスケジュールに納得した上で契約することが重要です。
さて、契約まで進んだらいよいよ売却へと進んでいきます。
次回は買主に不動産の購入を検討してもらうまでの詳細をご紹介いたします。

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【店長ﾌﾞﾛｸﾞ】　不動産コラム第十九弾!!

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前回は不動産の売却をする際の25のポイントについてご紹介しました。今回から４回に渡り、25のポイントの詳細内容をご説明させていただきます！

今回の記事でご説明するのは、下記の5つのポイントです。

１．不動産を売却する目的を明確にする
２．近隣で売りに出されている物件を調べておく
３．希望の売却価格を決める
４．売却に適した時期やタイミングを知る
５．不動産購入当時の情報が分かるもの（パンフレット等）を用意する

査定依頼の前準備としてやっておきたいこれらの項目について、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

１、不動産を売却する目的を明確にする
売却の理由は一般的に、相続した家をお金にかえたい、マンションを戸建て住宅に買い替えたいなどが挙げられますが、より重要となるのが「売却の目的」です。
特に、なるべく高く売りたいのか、それとも早く売りたいのかという点については明確にしておくべきです。
売却の目的によっては、とにかく早く売らなければならないという場合もあるでしょう。そんなときに、価格に納得がいかないといって売却を引き延ばしてしまうと、その期間分だけ不動産自体の価値も下がっていくことになります。早く売ることができないだけではなく、同時に高く売ることも難しくなってしまうのです。

２、近隣で売りに出されている物件を調べておく
近隣で売りに出されている物件の有無、そして、物件があった場合はそれらの相場を調べることが大切です。
不動産の価値は、そのエリアの地価や他に類似した物件があるかどうかによって左右されます。
ご自身の不動産を売却する際、高望みをした価格を設定してなかなか売れないということや、逆に低く見積もりすぎて、すぐに売れたが相場よりもかなり安い価格だった、というようなことが起きないように事前にしっかりと調べておく必要があります。
大手不動産サイトには様々な物件の情報が掲載されています。売却したい不動産がマンションなら、同じマンション内の他の部屋の売り出し価格、一戸建てや土地であれば、近隣の住所で売りに出されている類似した物件の価格を見てみるとよいでしょう。

３、希望の売却価格を決める
近隣の物件の相場を把握したうえで、売却希望価格を決めましょう。とにかく早く売りたいと思っていても、いざ売却の際に低い金額を提示されると売却が億劫になってしまうものです。はっきりした希望金額を設定しておくことで、売却時に提示された金額に対して他を探すか、売却するかといった次の行動に移りやすくなります。

４、売却に適した時期やタイミングを知る
ここでは「建物のライフサイクル」と「売却の旬」の2つの観点から考えておくことが必要となります。
「建物のライフサイクル」とは、築年数から見てその建物がどの段階にあるか、という考え方です。基本的には築年数が長いほど価値は下がっていきます。日本では新築を望む人が多く、築年数が2年になる頃に一度大きく価値が下がります。その後は戸建てとマンションで異なりますが、一般的に大規模修繕が必要となる築15年頃が、売却が非常に難しくなる時期として一つの目安になります。
もう一つ、一年における「売却の旬」の観点から考えると、4月から新生活がスタートする人が多いため、一般的には2月、3月が最も不動産が高く売れる時期と言われています。
売り出してすぐに売却に至るということはなかなかありませんので、「売却の旬」の3ヶ月前には売却に向けた準備をしておくとよいでしょう。
高く売れる確率を少しでも上げるためには、このような時期やタイミングにも気を配ることが大切です。

５、不動産購入当時の情報が分かるもの（パンフレット等）を用意する
これは忘れられてしまいがちなことなのですが、査定までにぜひやっておいていただきたいことがあります。それは、売却する不動産の、購入当時の情報が分かるものを探しておくことです。
不動産は何かしらのコンセプトを持って建てられていることがほとんどですので、それらを知り得る資料は不動産会社にとって査定の際に貴重な判断材料となります。

不動産売却を円滑に進めるためには、査定の前からきちんと準備をしておくことが必要ということになりますね。次回の記事では、査定時のチェックポイントを詳しくお伝えします。

不動産の売却・購入に関してご不明点やお悩みなどがあれば、ぜひお気軽に当社にご相談ください！

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