⑤住み替えの時にかかる税金は？

住み替えの時にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。
売却時、購入時、さらに共通でかかる税金に分けて解説します。

現在の家の売却に伴ってかかる、譲渡所得税

譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの
資産を譲渡することによって得られる利益をいいます。

住み替えのケースでは、家（土地、建物）を
売却（譲渡）したときの所得（利益）に課される税金、
ということになります。

売却で得られた譲渡所得に課税され、
所得税または住民税として徴収されます。
簡単に言うと、買ったときよりも高く売れたときは、
利益が出ているので、税金を納めなければならないという考え方です。

譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって税率が変わります。
また、譲渡所得額から最高3000万円を控除できる「3000万円特別控除」や、
10年以上自分自身が住んでいた家であることなど
いくつか適用条件がある「買い替え特例」を利用すれば、
税額の免除や軽減につながります。

また、売却して損をした場合には、損をした分の一部を
税金で取り戻せる「譲渡損失の繰り越し控除」という制度もあります。

どれが自分のパターンに当てはまるのかなど、
税方面の専門的な知識が必要なので、
不動産会社や税理士などの専門家と相談しましょう。

新居の購入に伴ってかかる税金は

住み替えで不動産を購入・所有すると、いくつかの
一時的な税金と継続的な税金がかかります。
これらの税金は軽減の対象になるケースが多いのですが、
一定の要件を満たす必要があり、
新築か中古でも要件が異なることもあります。

◆不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入したときに一度だけかかります。
床面積50㎡以上240㎡以下、中古は一定の耐震基準がある等で軽減されます。
軽減により税額ゼロになるケースも多いです。

◆固定資産税

毎年かかる税金で、新築か中古か、建物の構造や床面積
などによって3年から5年間の税額が半減します。
一般的には年に数万円から20万円程度が多いです。

◆都市計画税

毎年かかる税金で、自治体によって税率が異なります。
年に数万円から10万円程度が多いです。

売却・購入共通の税金は

◆印紙税

不動産売買契約の際に貼る印紙代です。
2024年3月31日までは軽減措置がありますが、
契約書の記載金額に応じて1万円から6万円程度が多いです。

◆登録免許税

所有権などの登記にかかります。
価格や登記の種類などにより数万円から20万円程度です。

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④住み替えのタイミングはいつ？

現在の家を売却して新居へ移る「住み替え」ですが、
そのタイミングとはどのようなポイントがあるでしょうか。

住み替えのタイミングについて解説します。

住まいのステップアップ

住み替えのタイミングのひとつに、
住まいのステップアップがあります。

たとえば、マンションから戸建てへ住み替える場合、
手狭になったとかお庭が欲しい、などの余裕を求めて
ステップアップすることがあります。

逆に戸建てからマンションへ住み替えることもあります。
広さより管理のしやすさや交通の利便性が必要になった結果
住み替えることがあります。

転勤など、ライフスタイルの変化

転勤など、ライフスタイルの変化によって
住み替えるタイミングがくることもあります。

転勤の場合は住む場所を移動することがメインになります。
将来の見通しによって、今の家を賃貸で貸すか
売却するかなど、パターンは様々です。

家族構成の変化に合わせて住み替えることもあります。
子育て期間は家族が増えたり、子育てが終わると
結婚などで家族が減り、または親と同居するタイミングで
住み替えることもあります。

ローン関係では

住み替えには住宅ローンが大きく関わります。
住み替えと住宅ローンのタイミングは以下の通りです。

住宅ローンの金利が低いタイミング

住み替えの際に新たに住宅ローンを借り入れる場合は、
金利が低いタイミングに越したことはありません。
金利が低ければ返済額も低くなりますし、より希望に近い
物件をセレクトできるチャンスが広がります。

特に長期固定金利を選択する場合はなおさらです。

住宅ローン控除の控除期間

住宅ローンを組むと、いわゆるローン控除によって
税金の還付を受けられますので、現在の家のローン控除期間を
考えて住み替えのタイミングを調整することも考えられます。

ローン控除の期間は今までは10年間でしたが、
2019年から13年間に延長されています。
ローン控除の終了するタイミングだけで住み替えの
タイミングを計ることはありませんが、
上のステップアップやライフスタイルの変化
のタイミングと併せて検討してもよいでしょう。

売却と購入のタイミングは

住み替えの現実的なタイミングには、現在の家の売却と
新居の購入とを同時進行で進めるという問題があります。

一度賃貸などで仮住まいをせずに住み替えを希望する場合は、
専門的な知識や経験が必要になりますので、
信頼できる不動産会社とよく相談して
住み替えを進めることをおすすめします。

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③住み替えとは？住み替えの注意点

住み替えとは、現在住んでいる家から
新しい住まいへと住む場所を変えることです。
しかし、持ち家の場合は新居の購入と同時に
現在の家の売却も進めなければなりません。

住み替えの際にはどのような点に注意すればいいのでしょうか。
住み替え時の注意点について解説します。

売却する家の査定とローン残高

現在住んでいる家を売却するには、まず
「いくらくらいが相場なのか」を把握する必要があります。

購入した価格以上で売却できるというケースは
少ないと思った方がいいでしょう。
マンションと戸建てで違いはありますが、
基本的には築年数によって下がっていく場合がほとんどです。

いずれにしても、不動産会社に依頼して査定を行い、
査定金額を算出してもらいましょう。
現在、ローンの支払い途中の場合は、ローンの残高を確認し、
査定額や売却できそうな金額と照らし合わせる必要があります。

売却できたとしてもローンが残ってしまうケースでは、
自己資金で補填するか、住み替えローンを借り入れる
などの対策が必要になります。
くれぐれも、ローンを完済するために相場を無視して
高く売り出すなどは控えた方がいいので注意が必要です。

また、査定額は、売れる金額とは限りません。
不動産会社とよく相談して、余裕のある
資金計画を立てておく必要があります。

住み替えローンの注意点

売却してもローンが残ってしまうケースでは、
住み替えローンで対応が可能ですが、いくつか注意が必要です。

◆審査が厳しい傾向

　
住み替えローンでは、新居の担保以上にお金を貸すことに
なるため、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。
年齢・年収・属性（勤め先の内容など）、すべて厳しめに
なりがちですので、早めに事前審査を受けるようにしましょう。　

◆金利がやや高い傾向

住み替えローンでは、金融機関にもよりますが、
通常の住宅ローンより貸出金利が高くなることがあります。
審査条件に余裕があれば借入先を選べますが、
そうでなければ高めの金利で借り入れざるをえないこともあります。

◆返済額が多くなる

住み替えローンでは、現在の家の残ったローンも含めて
借り入れるため、借入額が多くなる傾向があります。
それに伴い返済額も多くなります。
返済に無理がないか、よく検討することが必要です。

住み替えのタイミング

住み替えでポイントになるのがタイミングです。
売却と購入を同時期に進行しなくてはなりません。
特に、今の家はすぐに売却できるとは限りません。
詳しくは『④住み替えのタイミングはいつ？』で解説します。

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②住み替えの流れ【住み替えマニュアル】

住み替えとは、現在住んでいる家から
新しい住まいへと住む場所を変えることです。
しかし持ち家の場合は売却も必要になります。
ここでは、現在の住まいの売却と新居探しを
同時進行で進めるイメージで一連の流れを解説します。

資金計画を立てる

まずは、住み替えが可能かどうか、
資金的に見当をつける必要があります。

ポイントは、
●新居の購入価格
●現在の家の売却価格
の2点です。

新居の購入価格は、希望する家が
おおよそいくらくらいなのか、あるいは
特定の家をモデルにして価格を想定します。

現在の家の売却価格は、不動産会社
（新居の購入に関係する不動産会社ならなお可）に
査定を依頼し、いくらくらいなら売却可能なのか、
または下取り価格の提示をしてもらいます。

現在の家のローン残高がある場合は、
その金額との関係で売却が可能か、
新居のローンと含めて審査が可能か、
不動産会社や金融機関と相談して判断します。

現在の家の売却と新居の決定

資金計画が可能であれば、現在の家の
売却と新居の決定を進めます。
現在の家の売却は、売り出し価格を決め、
不動産会社と仲介契約を結び、
販売をスタートします。

新居の決定は、希望する新居を特定し、
申し込み、ローン事前審査、売買契約へと進みます。
（新居のタイプや不動産会社のスタイルによって変わります）

売却が決定したら、決済・引き渡しの
スケジュールに合わせて新居の
ローン本審査や引き渡しへ向けた準備を進めます。

決済・引き渡し・引っ越し

「売却した家の決済・引き渡し」と
「新居の引き渡し、ローン実行、引っ越し」が
同時、もしくは新居の進行を早めに
行うことが可能であれば、いったんアパートなどに
仮住まいすることなく新居へ移ることもできます。

このあたりは売却した家を購入した人の都合や
新居の形態（新築か中古か、現在住んでいるかいないか）
などによっても左右されます。

いずれにしても、現在の家の売却と引き渡し日が
決定したら、それに合わせて荷物をまとめる、
引っ越し業者を手配するなどの準備が必要です。

現在の家と新居のライフラインや
各種名義切り替えなども付随します。

住み替えをスムーズに進めるには

賃貸ではなく持ち家での住み替えは
資金計画がポイントになり、複数の人や
機関が関係するので複雑になります。

住み替えをスムーズに進めるためには、
信頼できる不動産会社を見つけ、
密にコミュニケーションを取り、
相談しながら進めていくことが欠かせません。

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①住み替えの際の住宅ローン手続き

現在住宅ローンを支払いながら住んでいる家から
新しい家に住み替えようとする時、
住宅ローンの手続きはどうすればいいのでしょうか。
パターンとしては大きく２つに分かれます。

・残債を返せるケース

自宅の不動産などを第3者に売却するには、
抵当権などの物件に付いている権利を
キレイにして引き渡す必要があります。
抵当権とは金融機関がローンを貸し出すときに
担保として土地や建物に設定している権利のことです。

まずは、現在支払っている住宅ローンの残債額
（残っているローン債務残高。借りている金融機関から
毎年送られてくる残高証明か金融機関に直接確認）
を特定します。

次は、自宅の下取り金額（売却できそう、もしくは確定額）を
仲介する不動産会社によって特定します。
売却して手元に残る金額が住宅ローンの残債額を上回れば、
今支払っている住宅ローンを返すことができます。
または、上回らなくても自己資金を追加することで
返すことができるなら問題はありません。

たとえば住宅ローンの残債額が1000万円として、
自宅の下取り額が1200万円とすると、
売れたお金でローンを完済できます。
しかし例えば自宅の下取り額が800万円とします。
このケースではあと200万円を自己資金で
用意できればローンを完済し抵当権を抹消できます。
残債が返済できれば、新しい家のローンを
新たに借り入れることができます。

・残債を返せないケース

たとえば現在の住宅ローンの残債額が
1000万円として、自宅の下取り額が800万円としたら、
あと200万円を自己資金で用意できなければ、
ローンの残債額を返せないことになります。
ということは金融機関の抵当権を抹消できませんので、
売却することができなくなります。

通常はこのような流れになると売却はあきらめる、
すなわち住み替えもあきらめる、ということになりますが、
住み替えローンを使えばこのようなケースでも
住み替え可能になることがあります。

住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債
（このケースでは足りない残りの200万）と
新居（住み替え先）の購入に必要なローンを
まとめて借り入れる住宅ローンの一種で、
買換えローンと呼ばれることもあります。

たとえば新居の価格が2000万円の場合、
合計で2200万円のローンを借り入れることになります
（購入時にかかる諸経費などは自己資金で支払った場合）。

便利なローンではありますが、借入額が多くなるので
返済額も増え、審査が厳しくなる傾向があります。
また、旧居の売却と新居の購入の決済・抵当権抹消と
引き渡し・抵当権設定などを同時に行う必要もあり、
タイミングが難しいので不動産会社や金融機関と
よく相談しながら進める必要があります。

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